Näin luet asemakaavaa: merkinnät, rakennusoikeus ja voimassaolo

Asemakaava ratkaisee, mitä tontille saa rakentaa. Kaava koostuu kartasta merkintöineen ja niitä selittävistä määräyksistä, ja sen lukeminen vaatii vähän harjoitusta. Tämä opas kertoo, mitkä osat ovat sitovia, mitä yleisimmät merkinnät tarkoittavat ja mistä näkee, onko kaava voimassa.

Asemakaava muiden kaavojen joukossa

Alueidenkäyttölain 4 §:n mukaan yleiskaavassa osoitetaan kunnan alueiden käytön pääpiirteet ja asemakaavassa kunnan osa-alueen käytön ja rakentamisen järjestäminen. Maakuntakaava on yleispiirteinen ja ohjaa yleis- ja asemakaavoitusta (32 §), yleiskaava puolestaan asemakaavoitusta (42 §).

Rakentamista sitoo suoraan asemakaava: rakennusta ei saa rakentaa vastoin asemakaavaa (58 §). Asemakaavan hyväksyy kunnanvaltuusto.

Mikä kaavassa on sitovaa

Asemakaava koostuu kaavakohteista ja kaavamääräyksistä (55 §). Kaavakartalla esitetään esimerkiksi kaava-alueen ja sen osa-alueiden rajat, käyttötarkoitukset, rakentamisen määrä sekä kunnanosan ja korttelien numerot. Kaavamääräykset (57 §) tarkentavat, miten aluetta saa käyttää ja rakentaa.

Kaavaan liittyy selostus, jossa esitetään kaavan tavoitteet, vaikutukset ja ratkaisujen perustelut (55 a §). Selostus auttaa ymmärtämään kaavaa, mutta rakentamista ohjaavat kaavakartta ja määräykset.

Lue aina kaavan oma merkintöjen ja määräysten selitys. Sama kirjain voi eri ikäisissä kaavoissa tarkoittaa hieman eri asioita, ja kaavassa voi olla omia, vain sitä koskevia määräyksiä.

Yleisimmät käyttötarkoitusmerkinnät

Ympäristöministeriön kaavamerkintäoppaan mukaiset vakiintuneet kirjaintunnukset kertovat korttelialueen pääkäyttötarkoituksen:

AO – erillispientalojen korttelialue (omakotitalot)
AP – asuinpientalojen korttelialue (esimerkiksi rivi- ja paritalot)
AK – asuinkerrostalojen korttelialue
AL – asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialue
C – keskustatoimintojen korttelialue
P – palvelurakennusten korttelialue
Y – yleisten rakennusten korttelialue
T – teollisuus- ja varastorakennusten korttelialue
VP – puisto ja VL – lähivirkistysalue
M – maa- ja metsätalousvaltainen alue

Vuonna 2024 annettu ympäristöministeriön asetus säätää kaavamääräysten ja kaavakohteiden vakiomuotoisen esitystavan uusille, tietomallimuotoisille kaavoille. Vanhemmissa kaavoissa ovat käytössä niiden laatimisajan merkinnät, joten tarkista merkitys kaavan omasta selityksestä.

Rakennusoikeus, kerrosala ja kerrosluku

Rakennusoikeus ilmaistaan yleensä kerrosalana (rakentamislaki 7 §). Kaavakartalla se näkyy tyypillisesti joko kerrosalaneliömetreinä (esimerkiksi 250) tai tehokkuuslukuna (esimerkiksi e = 0,25), joka kertoo kerrosalan suhteen tontin pinta-alaan. Esimerkiksi 1 000 m²:n tontilla e = 0,25 tarkoittaa 250 kerrosalaneliömetriä.

Kerrosalaan lasketaan kerrosten alat ulkoseinien ulkopinnan mukaan (rakentamislaki 9 §). Kerrosala ei siis ole sama kuin asuinpinta-ala, joka mitataan seinien sisäpuolelta.

Roomalainen numero, esimerkiksi II, kertoo suurimman sallitun kerrosluvun. Murtoluku numeron edellä tai jäljessä, esimerkiksi ½ II tai II ½, sallii kellari- tai ullakkokerroksessa tilaa, jota lasketaan kerrosalaan. Rakennusala, eli tontin osa, jolle rakennuksen saa sijoittaa, on rajattu kartalla omalla viivallaan.

Onko kaava voimassa ja ajan tasalla?

Vain hyväksytty ja voimaan tullut kaava sitoo; vireillä olevat kaavat, luonnokset ja ehdotukset eivät vielä. Monet kunnat julkaisevat voimassa olevat kaavansa ajantasa-asemakaavana, johon kaavamuutokset on koottu. Kaavan voimassaolon voi tarkistaa kunnan kaavoituksesta tai karttapalvelusta.

Vanhakaan kaava ei raukea itsestään. Jos asemakaava on yli 13 vuotta vanha ja olennaiselta osin toteutumatta, kunnan on arvioitava sen ajanmukaisuus ennen kuin alueelle myönnetään merkittävä rakentamislupa (60 §).

Kaavatiedot kootaan jatkossa valtakunnalliseen Ryhti-tietojärjestelmään, jota Suomen ympäristökeskus ylläpitää (laki rakennetun ympäristön tietojärjestelmästä).

Asemakaava Tonttikartassa

Tonttikartan Kaavoitus-tasolla näkyy kunnan oma ajantasa-asemakaavakartta merkintöineen sekä kaava-alueet, joista pääsee kaavan virallisiin asiakirjoihin, niissä kunnissa, jotka julkaisevat ne avoimena tietona. Karttatasot-oppaassa kerrotaan, miksi kaikkien kuntien kaavoja ei vielä näy.

Laki ja lähteet

Opas on yleistietoa, ei oikeudellista neuvontaa. Oikeusvaikutuksista päättävät siinä mainitut viranomaiset ja asiakirjat; linkit avaavat lain ajantasaisen version Finlexissä.

Tarkistettu lähteistä lokakuussa 2026

Oppaat

Avaa kartta

Beta · Kokeiluvaiheen palvelussa voi esiintyä virheitä ja käyttökatkoja. Varmista tärkeät tiedot alkuperäiseltä tiedontuottajalta.